不動産仲介フランチャイズ 市場・収益分析
不動産仲介のFC10本部の本部費の形・法定の開業費用・成約件数の根拠・加盟店の退店の調査
エグゼクティブサマリー（3分で読める要約）
調査日は2026年10月12日です。この調査の「月の成約件数」は、1店が1か月に売買の仲介を成約させ、売主か買主の一方から手数料を受け取った件数（片手換算）です。試算は、本部費の分かる売買仲介の小さな店だけを、件数×報酬告示の上限の手数料で計算しています。
業態の結論3点
- 本部の看板は免許の代わりになりません。宅建業の免許、保証協会の分担金（本店60万円）か営業保証金（本店1,000万円）、業務に従事する者5名に1名以上の専任の宅建士、監督処分の責任は、すべて加盟する会社に乗ります〔行政資料〕
- 採算はほぼ月の成約件数だけで決まります。地方で生活費月25万円まで賄う件数は月1.5〜1.8件ですが、加盟店1店・1人あたりの成約件数を公表する本部はありません編集部の試算企業公表
- 加盟店は看板を外しても自社の免許で営業を続けられます。開示の最も厚いセンチュリー21でも、3期で起点の加盟店の20.5%が退店しました企業公表編集部の集計（2026年10月12日）
10本部の見え方
| こんな人なら | 比べる本部 | 根拠の数字 |
|---|---|---|
| すでに宅建業を営み、売買の依頼の地盤がある | イエステーション（様子見）の資料を取る | ロイヤリティは売買仲介手数料の1.75%、加盟金100万円。加盟店219店の売買仲介契約は年7,376件企業公表 |
| 定額の本部費で比べたい | SUMiTAS（様子見）の資料を取る | 月額10万円・加盟金200万円（税別）。2024年6月は月額5万円・加盟金100万円企業公表 |
| 賃貸仲介の看板がほしい | 該当なし | 賃貸の5本部（エイブル・アパマンショップ・ミニミニ・ホームメイト・ピタットハウス）はどれも本部費を公表していない企業公表 |
最も重いリスク3点
| リスク | 数字 | 読者がやること |
|---|---|---|
| 件数の根拠がない | 成約が1件の月は、地方で月−8万円〜−36万円（労働報酬込み）編集部の試算 | 近くの加盟店の月の成約件数を売買・賃貸別に書面で求める |
| 処分がブランド名で出てこない | 国交省のネガティブ情報等検索で「センチュリー」は0件。監督処分は加盟店の会社名で公表される編集部の集計（2026年10月12日） | 近くの加盟店の会社名を聞き、1社ずつ検索する |
| 本部の初期費用の外の開業費用 | 免許の手数料3.3万円と保証協会の分担金60万円は、どの本部の加盟金にも入っていない〔行政資料〕 | 開業の総額（内装・看板・物件・免許と保証協会）を書面で出させる |
10本部の判定（2026年10月12日時点）
| 判定 | 本部数 | 本部 |
|---|---|---|
| おすすめ | 0 | なし |
| 条件次第 | 0 | なし |
| 様子見 | 9 | エイブル、アパマンショップ、ホームメイト、ハウスドゥ、イエステーション、LIXIL不動産ショップ、ミニミニ、ピタットハウス、SUMiTAS |
| おすすめしない | 1 | センチュリー21 |
件数がすべてを決める
1件の手数料
売買の仲介手数料の上限は、報酬告示で「売買代金×3%＋6万円」（税抜。400万円超の部分）です〔行政資料〕。都市部の売買代金を首都圏の中古戸建の成約価格3,894万円（報道）〔第三者報道〕、地方を2,500万円（仮定）と置くと、1件の手数料は都市部123万円・地方81万円です編集部の試算。上限まで受け取る前提で、値引きや安い物件の仲介があればこれより下がります。
月の成約件数
| 本部 | 公表の数 | 1店あたりに直すと |
|---|---|---|
| イエステーション | 加盟店の売買仲介契約件数の合計7,376件（2025年）・219店企業公表 | 月約2.8件。成約の件数か売却の依頼（媒介契約）の件数か、両手取引の数え方は書かれていない編集部の集計（2026年10月12日） |
| センチュリー21 | 加盟店の総受取手数料600.96億円・総取扱件数452,627件・934店（2026年3月期）企業公表 | 月約536万円の手数料。売買・賃貸の合計で1件約13万円編集部の集計（2026年10月12日） |
試算の標準は月3件（少ない2件・多い4件）で、イエステーションの公表から割った1店の平均に近い水準です。センチュリー21の加盟店は、平均で都市部の売買の1件の手数料の月約4.4件分を受け取っていますが、賃貸を含み、営業の人数も分からないため、新しく開く小さな店の目安にはなりません編集部判断。
本部費の形
本部費が率の本部（センチュリー21・イエステーション）は、売れない月の支払いが小さく、売れる月に大きくなります。定額の本部（SUMiTAS・ハウスドゥ・LIXIL不動産ショップ・ミニミニ）は、0件の月にも同じ額が出ていきます。
| 本部 | 本部費の形 | 月0件（地方） | 月1件（地方） | 月3件（地方） |
|---|---|---|---|---|
| センチュリー21 | 手数料売上の6%＋広告基金分担金（月12万円か6万円）＋地域連絡会費 | 7万円 | 12万円 | 22万円 |
| イエステーション | 売買仲介手数料の1.75% | 0円 | 1万円 | 4万円 |
| SUMiTAS | 月額10万円（税別） | 10万円 | 10万円 | 10万円 |
| ハウスドゥ | 『完全固定』（額は非公開・IRからの推計） | 30万円 | 30万円 | 30万円 |
（当サイトの試算・税抜。センチュリー21の地域連絡会費は6千〜2万円の中ほどの1万円を毎月と置いた。イエステーションの広告分担金の有無は分からず0と置いた。ハウスドゥは推計で参考）
市場と規制
開業に要るもの
- 宅建業の免許は、1つの都道府県なら知事免許（神奈川県の申請手数料は紙で3万3千円）、2つ以上なら国土交通大臣免許で、5年ごとの更新です〔行政資料〕。
- 免許の後、営業保証金（本店1,000万円・支店1か所500万円）を供託するか、保証協会に入って弁済業務保証金分担金（本店60万円・支店30万円）を納めます。保証協会の加入は、実務では宅建協会か全日本不動産協会の入会と組で、入会金は第三者の記事で数十万円です〔行政資料〕〔第三者資料〕。
- 事務所ごとに、業務に従事する者5名に1名以上の専任の宅地建物取引士を置き、欠けたら2週間以内に補います（宅建業法31条の3）。法人の役員が宅建士なら、その役員を専任の宅建士とみなします〔行政資料〕。
報酬と表示
- 賃貸の仲介手数料は貸主と借主の合計で家賃1か月分（税抜）まで、居住用は承諾がなければ一方から0.5か月分までです〔行政資料〕。
- 2024年7月から、800万円以下の宅地・建物（低廉な空家等）は、売主・買主の一方から上限30万円（税抜）まで受けられます〔行政資料〕。地方の安い物件を扱うほど、1件の手数料の下限は守られますが、上限は低いままです。
- 首都圏不動産公正取引協議会の2025年度の措置は204件（違約金課徴14件・警告69件・注意121件）で、違反の92%超がインターネット広告、大半は他社が扱う物件の広告でした。違約金課徴の事業者はポータル各社で一定期間の掲載停止になります企業公表。
- 2025年1月から、専任媒介の物件はレインズに取引状況（公開中・申込みあり・売主都合で一時紹介停止中）を登録する義務があり、売主が自分で確かめられます。国交省は囲い込みを、両手の仲介を目的に取引状況を隠して紹介しない行為と定義しています〔行政資料〕。
- 2022年5月から、重要事項説明書などの書面は相手の承諾があれば電子で渡せ、宅建士の押印も要らなくなりました〔行政資料〕。
賃貸の店の事故
- 2018年12月、札幌市のアパマンショップ平岸駅前店（加盟店）で、入居者に『消臭・抗菌代』として請求する施工のスプレー缶を室内でガス抜きした後に爆発する事故が起きました（報道）〔第三者報道〕。賃貸の手数料の上限が低い分、入居時のオプション商品で利益を補う店があります。
- 管理戸数が200戸を超えると、賃貸住宅管理業の登録が要ります〔行政資料〕。
宅建士として営業するお金の流れ
同じ式で計算し直した理由
収支モデルを公表する本部はありません。そこで、本部費の分かる4本部（ハウスドゥは推計の本部費）を、同じ店の形・同じ手数料・同じ費用で計算し直しました編集部の試算。
月の利益 ＝ 月の成約件数×1件の仲介手数料 − 本部への支払い − 社員の営業と事務の人件費 − 家賃 − ポータル掲載とチラシ − 通信・車両・年会費
利益は、借入の利息・税金・オーナーの生活費を引く前の額です。オーナーが宅建士として営業する店では、これがオーナーの手取りのもとです。
試算の前提（出典つき。前提が変われば結果も動く）
| 項目 | 置いた値 | 根拠 |
|---|---|---|
| 月の成約件数の3水準 | 2・3・4件（片手換算） | イエステーションの公表から割った1店の平均（月約2.8件）に近い水準企業公表編集部判断 |
| 1件の手数料 | 都市部123万円・地方81万円（税抜） | 報酬告示の上限（売買代金×3%＋6万円）。売買代金は都市部が首都圏の中古戸建の成約価格、地方は仮定〔行政資料〕編集部判断 |
| 社員の営業 | 1名・会社負担込み月40.25万円 | 月35万円×1.15編集部判断 |
| 事務パート | 月120時間×地域の最低賃金（東京都1,280円・地方1,176円） | 会社負担は含めない〔行政資料〕編集部判断 |
| 家賃 | 都市部月25万円・地方月10万円 | 路面の小型店編集部判断 |
| ポータル掲載とチラシ | 月15万円 | ポータルの料金の公表値を集めていない編集部判断 |
| 通信・車両・保険・雑費 | 月8万円 | 編集部判断 |
| 保証協会・業界団体の年会費 | 月5千円 | 第三者の解説記事の値を月割り〔第三者資料〕 |
| 開業時に足した費用 | 63万円 | 知事免許の手数料3.3万円＋保証協会の分担金60万円（本店）。どの本部の初期費用にも入っていない〔行政資料〕 |
| 物件取得費 | 家賃の6〜10か月分 | 評価の方法の共通の規則。回収の幅として足す編集部判断 |
| 内装・看板 | 足さない | 額を公表する本部がなく、評価の方法の共通の規則で足さない。150万円と置いた場合を別に示す編集部判断 |
| 宅建士の店長を雇う場合 | 月46万円 | 月40万円×1.15編集部判断 |
| 立ち上がり | 12か月で目標の件数に届く | 売却の依頼を集めてから成約まで数か月かかる編集部判断 |
| 税 | 税抜。報酬告示の速算式は税抜の額 | 全業態共通の規則 |
初期費用で回収を計算できた本部
| 本部 | 判明分の初期費用 | 生活費まで賄う件数（地方） | 月の手残り（地方・生活費を引く前） | 回収（地方・生活費を引いた後） | 物件取得費を足した回収（地方） |
|---|---|---|---|---|---|
| センチュリー21 | 336万円 | 1.6件 | 134万円 | 16か月（地方・本人・生活費控除後・参考） | 17か月（地方・本人・生活費控除後・物件取得費（家賃10か月分）を足した（別の仮定）・参考） |
| イエステーション | 100万円 | 1.5件 | 151万円 | 12か月（地方・本人・生活費控除後・参考） | 13か月（地方・本人・生活費控除後・物件取得費（家賃10か月分）を足した（別の仮定）・参考） |
| SUMiTAS | 600万円 | 1.6件 | 145万円 | 17か月（地方・本人・生活費控除後・参考） | 18か月（地方・本人・生活費控除後・物件取得費（家賃10か月分）を足した（別の仮定）・参考） |
回収は、判明分の初期費用に免許と保証協会の費用63万円を足した額を、生活費月25万円を引いた残りで取り戻す月数です。センチュリー21とイエステーションは本部への初期費用しか公表しておらず、内装・看板を含む総額は分かりません。SUMiTASはFAQの開業資金（500万〜600万円）の上の側で、内訳はありません企業公表。
3本部とも月の成約件数が代替値のため、参考の試算です（順位は付けません）。
ハウスドゥは初期費用が非公開で、回収を計算できません。
賃貸を足すと
売買に賃貸の成約を月4件（家賃8万円・上限の1か月分）足すと、月の手残りは地方でイエステーションの費用なら32万円、センチュリー21の費用なら30万円増えます編集部の試算。センチュリー21はサービスフィーが賃貸を含む総売上にかかり、イエステーションの率は売買仲介手数料が対象です企業公表。
宅建士の店長を雇う場合
| 本部 | 標準の件数の月の利益（都市部／地方） | 黒字の境目の件数（都市部／地方） | 回収（店の利益・都市部／地方） |
|---|---|---|---|
| センチュリー21 | 183万円／88万円 | 1.5件／1.9件 | 13か月（都市部・店長を雇う・参考）／19か月（地方・店長を雇う・参考） |
| イエステーション | 212万円／105万円 | 1.3件／1.7件 | 11か月（都市部・店長を雇う・参考）／15か月（地方・店長を雇う・参考） |
| SUMiTAS | 208万円／99万円 | 1.4件／1.8件 | 13か月（都市部・店長を雇う・参考）／21か月（地方・店長を雇う・参考） |
宅建士の店長（会社負担込み月46万円）がオーナーの代わりに営業する試算です編集部の試算。店長が欠ければ2週間以内に別の宅建士を置かなければ営業できず、店長の確保がそのまま店の存続の条件になります。
売却案件との差
バトンズの業種『賃貸不動産管理・仲介』の一覧1ページ目30件（全611件）に、FC加盟店と分かる案件はありませんでした〔第三者資料〕編集部の集計（2026年10月12日）。仲介だけの小さな会社は、免許の更新回数（『免許5番』『10番以上』）を売りにした法人譲渡が希望額250万〜350万円、管理物件がつくと数千万〜9,000万円です〔第三者資料〕編集部の集計（2026年10月12日）。
法人で加盟する場合：全員雇用と2店の資金の重なり
全員雇用（人を雇う）・都市部・標準の水準の試算です。2店目は1店目と同じ型・同じ条件で、12か月後・24か月後に開くと置きました。必要額が確定しない本部は、確認済み費用だけの試算（参考）です。法人の管理部門費・複数拠点の管理者・本社の配賦・採用費・既存社員の配置費は、出典のある相場がないため未対応で、差し引いていません。
店舗の増減
本部ごとの結果
| 本部 | 数えた方法 | 起点→今 | 消えた店 | 新しく加わった店 |
|---|---|---|---|---|
| センチュリー21 | 有価証券報告書の期末加盟店数・新規・退店（2023-03→2026-03） | 1,008→934 | 207（20.5%） | 133 |
| ハウスドゥ | IR資料の開店店舗数（2022-06→2025-06） | 602→624 | 不明（退店数は非公開） | 不明 |
| エイブル | 募集ページのNW店数（2023-10→2026-02） | 384→369 | 15以上（純減。3.9%） | 不明 |
| イエステーション | 募集ページ（1時点） | 219 | 不明 | 不明 |
| SUMiTAS | 会社概要（1時点・準備中を含む） | 71 | 不明 | 不明 |
| ミニミニ | 募集ページ（1時点・概数・直営を含む） | 約450 | 不明 | 不明 |
編集部の集計（2026年10月12日）企業公表アパマンショップ・ピタットハウス・LIXIL不動産ショップ・ホームメイトは、今の店舗数を公表していません。センチュリー21の退店には、加盟店どうしの統合や他ブランドへの移籍を含みます。新規加盟は2023年3月期の73店から2026年3月期の33店に減りました。
ハウスドゥの開店店舗数は2024年6月の643店から2025年3月の623店に減り、2025年6月期の新規開店84店から計算すると、1年で103店が開店店舗数から外れた計算です（資料で数え方の呼び方が揺れるため参考）。
本部の体制
運営会社と開示
| 本部 | 主な業務 | 上場・開示 | 費用の公開 |
|---|---|---|---|
| センチュリー21 | 売買・賃貸 | 東証スタンダード。有価証券報告書に加盟金・率・分担金・加盟店数・退店 | 加盟金・サービスフィー・広告基金分担金 |
| イエステーション | 売買専門 | 非上場 | 加盟金・ロイヤリティの率 |
| SUMiTAS | 賃貸・売買 | 非上場 | 加盟金・月額 |
| ハウスドゥ | 売買専門 | And Doホールディングス（東証プライム）。FC事業の売上・利益・開店数 | 非公開（『完全固定』とだけ） |
| エイブル | 賃貸 | 非上場 | 非公開 |
| アパマンショップ | 賃貸 | 親会社が2024年10月に上場廃止 | 非公開 |
| ピタットハウス | 売買・賃貸 | スターツグループ（非上場の本部） | 非公開（『各エリアごとに異なります』） |
| ミニミニ | 賃貸 | 非上場 | 非公開（月額固定費の項目だけ） |
| LIXIL不動産ショップ | 売買・賃貸 | 非上場 | 非公開（定額の月会費とだけ） |
| ホームメイト | 賃貸 | 東建コーポレーション（東証プライム） | 非公開（広告分担金なしと紹介料の率だけ） |
本部の公表・処分の記録
- センチュリー21・ハウスドゥの有価証券報告書は、一部の加盟店の法令違反や違法行為がブランド全体の信用を損なう可能性をリスクとして書いています（具体例の記載なし）企業公表。
- 宅建業法の監督処分・判決の報道は、10本部の名前（本部・運営会社・ブランド）で2018年1月以降見つかりませんでした編集部の集計（2026年10月12日）。処分は加盟店の会社名で公表されるため、加盟店の処分はこの方法では拾えません。
- 新潟県は2025年3月、保証協会の社員の地位を失った後に営業保証金を供託しなかった業者を30日の業務停止にしています（FC加盟店かは不明）〔行政資料〕。保証協会の会費を払えなくなれば、営業そのものが止まります。
数字が変わった・食い違う本部
- SUMiTAS：2024年6月の募集ページは加盟金100万円・月額5万円、今は200万円・10万円（いずれも税別）。募集ページの『数字で見るSUMiTAS』の欄はすべて『0』で、トップページは『投資回収 0ヶ月~』と書きます（根拠の記載なし）企業公表。
- センチュリー21：広告基金分担金は2024年3月期から月10万円→12万円（6万円の地域は5万円→6万円）。募集ページの『共同広告費 11万円〜』は12万円と合いません。『加盟3年後 平均売上162%』は退会・休会した店を除いた平均です企業公表。
- エイブル：募集ページの地域別の表の合計（NW店379・直営447）が、本文の数（369・443）と合いません企業公表。
条件別の候補
あなたの条件ごとの早見表
| 条件 | 候補 | 理由 |
|---|---|---|
| すでに宅建業を営み、売却の依頼の地盤がある | イエステーション（様子見）の資料を取る | 公表されている率は1.75%。総支払額の比較は、最低額と広告分担金と開業の総額が分かるまで未確定企業公表編集部判断 |
| 定額の本部費で比べたい | SUMiTAS（様子見）の資料を取る | 公表されている定額部分は月10万円（税別）。加盟店の実績と更新時の改定を書面で確かめる企業公表編集部判断 |
| 宅建の資格も経験もない | 見送り | 宅建士の店長を雇い続ける資金と、店長が辞めたときの代わりがなければ営業できない編集部判断 |
様子見の本部
エイブル、アパマンショップ、ホームメイト、ハウスドゥ、イエステーション、LIXIL不動産ショップ、ミニミニ、ピタットハウス、SUMiTAS。イエステーションは開業の総額が、SUMiTASは加盟店の実績が、ハウスドゥ・エイブル・アパマンショップ・ピタットハウス・ミニミニ・LIXIL不動産ショップ・ホームメイトは本部費が分かりません。
おすすめしない本部
センチュリー21。センチュリー21は3期で起点の加盟店の20.5%が退店し、期末加盟店も3年続けて減っています編集部の集計（2026年10月12日）企業公表。
下振れしたらどうなるか
| 本部 | 手数料が上限の8割の回収 | 件数−20%の回収 | 同時の悪化の回収 | 内装・看板150万円を足した回収 | 空家等（上限30万円）だけで生活費まで賄う件数 |
|---|---|---|---|---|---|
| センチュリー21 | 23か月 | 23か月 | 46か月 | 17か月 | 月4.3件 |
| イエステーション | 16か月 | 16か月 | 31か月 | 13か月 | 月3.9件 |
| SUMiTAS | 25か月 | 25か月 | 47か月 | 18か月 | 月4.1件 |
回収はどれも地方・生活費を引いた後・標準の件数です。同時は、件数−20%・手数料−10%・人件費＋10%・立ち上がり1.5倍を同時に置いた編集部のストレス条件です編集部の試算。
この分析の限界
- 月の成約件数の3水準は、イエステーションの公表から割った1店の平均に近い代替値で、加盟店の分布は公表されていません。その公表の数が成約か売却の依頼（媒介契約）かも書かれていません。
- 1件の手数料は報酬告示の上限まで受け取ると置いた値で、加盟店の平均の手数料ではありません。地方の売買代金2,500万円、ポータル掲載費月15万円、家賃・人件費は編集部の仮定です。
- センチュリー21とイエステーションの初期費用は本部への初期費用だけの判明分で、内装・看板・保証金・研修費の額は分かりません。ハウスドゥの本部費はIRの売上構成からの推計です。
- 店単位の照合はしていません。センチュリー21は有価証券報告書の退店数、ハウスドゥはIR資料の開店店舗数、エイブル・SUMiTAS・イエステーション・ミニミニは募集ページの数です。
- 監督処分は、本部名・会社名・ブランド名と、国交省のネガティブ情報等検索の事業者名で調べました。加盟店の会社名での照合はしておらず、加盟店の処分は見落としがありえます。
- 調べていない候補：RE/MAX JAPAN・ONE TOP HOUSE・いい部屋ネット・KEIAI FC・リノベ不動産（第三者の比較記事に名前がある）。
- 本部や加盟店への聞き取りはしていません。
使ったデータ
- 有価証券報告書・IR資料・募集ページの店舗数：research/store_flow.json
- 募集ページの過去の版（Web Archive）と費用・店舗数の表示：research/claims_history.json
- 本部の費用と契約：brands/*.json（出典つき）
- 法令・報酬告示・表示の自主規制：research/regulation.json
- 処分・事故・本部の公表：research/troubles.json
- 業態別の評価項目の根拠：research/genre_eval.json
- 売却案件：research/sale_listings.json（バトンズ）
- 試算の入力の根拠：research/model_inputs.json。試算：scripts/model_fudosan.mjs → research/model_out.json