トランクルーム・レンタル収納（屋内型・コンテナ型）の開業ガイド
トランクルームFCの失敗原因｜借りた物件の家賃・埋まらない2年・満室の利回り・違法なコンテナ
編集部の判断
この業態の失敗は、見出しの利回りを、開業1年目からの手取りと読むことから始まります。
プラスルームの『実質利回り20.8%』は満室の値で、電気代・警備費を引いていません企業公表。同じ本部が書く「2年以上の店の平均の稼働80%」の行の手取りで初期費用を割っても94か月かかります（本部の数字のまま）。
トランクルームは人を雇わないので、人件費で失敗することはありません。その代わり、家賃と地代が空室でも毎月出ていき、売上の上限は部屋の数で決まります。開業後に打てる手がほとんどない商売です編集部判断。
状況別：編集部ならこうする
| あなたの状況 | 編集部ならこうする |
|---|---|
| 物件を借りて始めるよう勧められた | 家賃÷満室の売上を出す。4割を超える物件は、本部の目安の中でも見送る |
| 利回りの表を見せられた | 稼働の前提と引いていない費用を書き出し、本部が書く定常の稼働の行で初期費用を割る |
| 空き地にコンテナを置くよう勧められた | 確認済証を誰が取るか、出店しない用途地域はどこかを書面で出させる |
経路1：借りた物件の家賃が売上の半分を食う
| PiOの52坪の例 | 回収 |
|---|---|
| 自分の建物（家賃0） | 31か月（都市部・自分の建物（家賃0）・参考） |
| 借りる（家賃 満室時売上の41.2%） | 105か月（都市部・家賃を満室時売上の41.2%と置いた（別の仮定）・参考） |
| 借りる（家賃 満室時売上の48%） | 10年で戻らない（都市部・家賃を満室時売上の48%と置いた（別の仮定）・参考） |
（試算・参考。標準の稼働78%。判明分の初期費用で数え、内装工事は入れていない）
プラスルームは、借りる物件の家賃を満室時売上の40〜48%に収める目安を書きます企業公表。家賃は満室の売上を基準に決まるので、稼働80%の月には実際の売上の5割を超えます。ここに管理手数料15%が乗ります。
経路2：部屋が埋まるまでの2〜3年が赤字になる
収納ピットは自ら『純稼働1か月に0～2部屋の立ち上がり』『安定稼働に達するまで2年～3年』『初年度キャッシュアウト有り』と書きます企業公表。
売却案件では、札幌の2号店が開業7か月で稼働48%・経費が売上を上回っていました〔第三者資料〕。SBSSの事業計画のサンプルは、開業4か月で稼働95%に届く前提です企業公表。
| 本部 | 立ち上がり24か月 | 36か月 |
|---|---|---|
| SBSS（自分の建物） | 55か月（都市部・自分の建物（家賃0）・参考） | 61か月（地方・自分の建物（家賃0）・立ち上がり36か月・参考） |
| ベストトランク | 61か月（都市部・本部の収益モデルの物件（その他経費は本部の例）・参考） | 76か月（地方・本部の収益モデルの物件（その他経費は本部の例）・立ち上がり36か月・参考） |
（試算・参考）
経路3：満室の利回りで投資を決める
| 本部 | 表示 | 前提 |
|---|---|---|
| プラスルーム | 『実質利回り20.8%』 | 満室・電気代と警備費を引かない |
| トランクルームパイン | 『最大想定利回り46%・62%』 | 稼働100%（2013年の資料） |
| BLUE STORAGE | 『目標年利38%以上』 | 前提なし |
| コンテナ収納 | 『実質利回り20.07％』 | 満室 |
企業公表
経路4：確認済証のないコンテナを置く
屋外のコンテナは、継続して置くと建築基準法の建築物で、確認済証がなければ設置できず、住居専用地域などでは建てられません（国交省の通知・熊本市の周知）行政資料。
国は違反対策の徹底を通知していますが、是正の件数は国も把握していないと答弁しています行政資料。是正を求められるのは建築主・所有者で、加盟者です。屋外型を募集する本部のうち、建築確認の扱いを公開資料で示す本部はありません企業公表。
経路5：出口の売値を当てにする
ベストトランクは『年間利益の7倍程度での売却も充分に可能』と書きますが、売却の実例は示していません企業公表。
売却案件の希望額の中央値は約545万円で、稼働の低い店が赤字か損益の境目で出ています編集部の集計（2026年10月23日）。区画とコンテナはほかの用途に転用しにくく、撤退には部材の撤去と原状回復の費用がかかります（収納ピットの説明で計100万円）企業公表。
失敗を避ける順番
- 建物・土地を自分で持つか、借りるかを決める。借りるなら家賃÷満室の売上を先に出す。
- 本部が書く定常の稼働の行で、初期費用を割った月数を出す。
- 近くの加盟店の開業からの月別の稼働を、本部の書面で出させる。
- 屋外型は確認済証を、屋内型は用途変更の確認申請と検査済証を確かめる。
- 本部への支払いの算定の基礎（稼働した賃料か、満室の売上か）を契約書で確かめる。
根拠にしたデータ
- 店の照合：編集部の店舗一覧の照合記録
- 処分・法令：編集部の処分と事案の調べ
- 試算：編集部の収支モデル
- 売却案件：編集部の売却案件の集計
よくある質問
トランクルームのフランチャイズはやめたほうがいいですか？
物件を借りて始めるなら、やめてください。
今回の9本部に、借りた物件で5年以内に元が取れると示せる本部はありません（試算）。自分のビルの空きフロアを持つ人は、PiO・SBSSの資料を取って、内装工事の額と加盟店の稼働の実績を確かめてから判断してください編集部判断。
無人で人件費がかからないので失敗しにくいのではありませんか？
人件費はかかりませんが、家賃・地代と本部への支払いは部屋が空いていても毎月かかります。売上の上限は部屋の数で決まり、開業後に売上を増やす手段がほとんどありません編集部判断。
読み終えたら、次に見る
店が減っていない収納ピット様子見
店の減少なし（600→680店）・判定の理由：本部費未確定
店が減っていないスペースプラス様子見
店の減少なし（409→427店）・判定の理由：本部費未確定
全社を一覧でトランクルーム・レンタル収納フランチャイズ9社の比較
判定・初期費用・本部へ払う額・店の増減を同じ表で
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